CBRE công bố tiêu điểm thị trường quý IV và cả năm

Theo ghi nhận của CBRE, thị trường căn hộ đã chứng kiến những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017.

Trong quý IV/2018 thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Nhìn chung, cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017: Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017: 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017: 15%). Tại phân khúc bình dân, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới US$800/m2.

Phân khúc trung cấp ghi nhận sự điều chỉnh thời gian chào bán của một vài dự án lớn sang năm 2019. Trong khi đó, phân khúc hạng sang quay trở lại với dự án Cove Residence (giai đoạn 3 của Empire City) được chào bán trong quý II, và tiếp đến là một loạt các dự án như The Vertex Private Residence, Apha Hill, Grand Manhattan và Metropole.

Xét về vị trí, phía Nam đứng đầu về lượng nguồn cung trong năm 2018 (53%) nhờ các dự án trung và cao cấp tại các Quận 7, 8 và Bình Chánh. Khu Đông chiếm 29% chủ yếu tại khu vực Quận 2.

Tình hình tiêu thụ trong quý IV và cả năm 2018 khá khả quan tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được trong năm 2018 đạt 31.083 căn, cao hơn tổng nguồn cung chào bán mới cả năm mặc dù giảm 12% so với năm trước. Lượng giảm đáng kể này một phần do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư vào cuối quý I.

Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỉ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, Midtown, Metropole,... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 54% số căn bán được trong năm 2018.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng đáng kể này, so với năm ngoái, là do nguồn cung phân khúc hạng sang tăng trong quý IV/2018 đồng thời mức giá của các dự án này cao hơn hẳn mặt bằng giá hiện tại. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá của một vài dự án lên tới 7.000-8.000 USD/m2 hoặc hơn.

Dự đoán trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity GRANDPARK (gần 44.000 căn, Quận 9), Akari City (3.400 căn, Q. Bình Tân) và Safira Khang Điền (1.500 căn, Quận 9). Về khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới đặc biệt là khu vực Quận 9. Giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%. 

Thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn: Thiếu hụt nguồn cung

Trong năm 2018, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM ghi nhận những biến động lớn liên quan đến cả nguồn cung, giá bán và loại hình sản phẩm. Trong đó, đáng chú ý là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ tại một số quận của TP.HCM và các khu vực lân cận đã đẩy mức giá giao dịch của loại hình sản phẩm bất động sản gắn liền với đất tăng cao. Cùng với đó, nhà phố thương mại phát triển mạnh mẽ và nhận được sự quan tâm lớn của người mua.

Tính đến hết năm 2018, toàn thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM chào đón thêm 1.251 căn từ 12 dự án, giảm 62% so với năm 2017. Đa số sản phẩm chào bán trong năm 2018 là nhà phố với 722 căn, chiếm 57,7% nguồn cung mới. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu ra thị trường trước đó như Simcity giai đoạn 2 (quý IV/2018), Lovera Park giai đoạn 3 (quý I/2018), Dragon Village giai đoạn 1 và 2 (quý I và quý II/2018). Sự thiếu hụt lớn về nguồn cung mới đã đưa tỷ lệ tiêu thụ của thị trường lên mức cao. Nhìn chung, toàn thị trường đã đạt mức tiêu thụ trung bình khoảng 91,1% trong năm 2018.

Quận 2 và Quận 9 dẫn đầu thị trường về tăng trưởng nguồn cung. Ảnh: Quý Hòa

Khu Đông bao gồm Quận 2 và 9 vẫn đang tiếp tục dẫn đầu thị trường về mức tăng trưởng nguồn cung mới khi mà hai quận này đã đưa ra thị trường 998 căn trong năm 2018, chiếm 79,8% tổng nguồn cung toàn thành phố.

Do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, giá bán sản phẩm ở thị trường thứ cấp và sơ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố thương mại có xu hướng gia tăng nhanh chóng. Ở thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự xây sẵn trung bình của thị trường đạt 4.153 USD/m2 đất, tăng 47% so với năm ngoái. Sản phẩm nhà phố xây sẵn cũng cho thấy một xu hướng tăng giá tương tự với mức tăng 65% trong năm 2018 so với năm 2017.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng ấn tượng nhất là sản phẩm nhà phố thương mại xây sẵn. Nếu năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường của nhà phố nhà phố thương mại đạt 2.400 USD/m2 đất thì tính đến hết năm 2018, giá bán của sản phẩm này trên thị trường đã đạt đến 5.264 USD/m2 đất, tăng 2,2 lần so với năm 2017.

Nhìn chung, tâm điểm phát triển nguồn cung mới cho thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn của TP. HCM đang nằm tại các khu vực vùng ven và ráp gianh giữa TP. HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Xu thế này sẽ tiếp tục được củng cố trong các năm tới trong bối cảnh khan hiếm về quỹ đất sạch trong phạm vi TP. HCM. Mặt khác, giá chào bán của các dự án tại các khu vực nêu trên đang rẻ hơn khá nhiều so với khu vực nội thành TP. HCM cộng với nguồn cung dồi dào lẫn hình thức sản phẩm đa dạng sẽ thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư ngày càng cao hơn.