Bất động sản tính kế thoát lầy

Hai năm nay, khu đô thị cao cấp rộng hơn 30ha tại phường An Phú, quận 2 nằm chổng chơ giữa mưa gió dù khối lượng công việc hoàn thành hơn 80%. Hệ quả là khách hàng, những người mua lỡ rót hàng tỉ đồng vào dự án cao cấp này, ngồi trên đống lửa vì không thể sử dụng được tài sản, trong khi lại mất đi các cơ hội đầu tư hấp dẫn khác. Có lẽ chưa bao giờ quyền lợi của người mua nhà lại trở thành vấn đề nhức nhối đến thế, đồng thời làm cho môi trường đầu tư vào TP.HCM ít nhiều bị ảnh hưởng trong đánh giá của giới đầu tư cả trong và ngoài nước.

TỒN KHO TĂNG TỐC

Thị trường trầm lắng từ đầu năm đến nay khiến hàng tồn kho có nguy cơ tăng cao. Chỉ tính riêng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, lượng hàng tồn kho tính đến quý II/2019 đã lên tới 212.000 tỉ đồng, tăng đáng kể so với 200.000 tỉ đồng thời điểm đầu năm. Theo các chuyên gia, nếu tính thêm các doanh nghiệp chưa niêm yết nhưng có quy mô không nhỏ khác như CT Group, Hưng Lộc Phát, HDTC, Tiến Phước... lượng hàng tồn kho sẽ còn tăng cao.

Nguy cơ rơi vào vòng xoáy khủng hoảng giống như giai đoạn 2011-2012 đang dần xuất hiện nếu trong các tháng kế tiếp, các chính sách liên quan đến nhà ở không được giải quyết kịp thời. Thống kê của một doanh nghiệp địa ốc cho thấy, hiện TP.HCM có tới 80% dự án bị đình trệ vì liên quan đến vấn đề cố hữu như tiền sử dụng đất chưa đánh giá được. Bên cạnh đó, thủ tục rườm rà, chồng chéo lẫn nhau khiến các sở ban ngành thụ lý không biết chọn thông tư hướng dẫn nào vì sợ sai sót.

“Có đến 20 điểm chồng chéo, theo luật này thì đúng, theo luật khác thì sai. Doanh nghiệp thực hiện theo Luật này thì đúng nhưng xét theo Luật khác lại sai, địa phương không biết làm sao... Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn tạo mảnh đất cho tham nhũng”, Tiến sĩ Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), nhấn mạnh.

Nhưng khâu chuyển nhượng đất công, đất do Nhà nước quản lý mới là nguyên nhân chính khiến cho các dự án bị đình trệ. Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy hiện chỉ khoảng 26% dự án nhà ở thương mại (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở. Còn khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen khoảng trên dưới 10% diện tích đất do Nhà nước quản lý.

Cơ chế quản lý đất công bất ngờ siết chặt trong năm nay khiến cho việc xử lý chỉ 10% diện tích đất này không hề dễ dàng cho các doanh nghiệp dù đã có nhiều kiến nghị từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. “Để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư 3 năm, thi công 2 năm tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn nên chính sách cần chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Ghi nhận của Công ty DKRA Vietnam cho thấy, toàn thành phố trong quý III chỉ 8 dự án được chào bán với tổng nguồn cung 13.863 căn. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh. Tuy nhiên, thống kê đó chỉ đẹp nhờ một siêu dự án ở quận 9 (chiếm đến 84% nguồn cung mới), nếu loại dự án này ra, thực tế số lượng hàng sơ cấp chào bán chắc chắn giảm đáng kể với cùng kỳ năm trước.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định, nguồn cung bất động sản cụ thể là lượng dự án đưa ra thị trường từ cuối năm 2018 đến nửa đầu năm 2019 gần như bằng không (các dự án ít ỏi đang bán năm 2019 đã phải chuẩn bị và hoàn thành pháp lý từ một vài năm trước). Với dân số đông, nguồn cung thị trường ra nhỏ giọt, giới chuyên gia lo ngại tình trạng giá cả bị đẩy lên khiến thị trường bị bóp méo.

Gặp khó khăn về triển khai đầu tư và bán hàng, kênh tín dụng ngân hàng bị khóa chặt hơn, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải gia tăng các kênh huy động vốn mới như trái phiếu, bất chấp lãi suất chi trả có trường hợp lên tới 14%. Trong 8 tháng đầu năm nay, SSI Research ước tính có tới 129.016 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực có doanh nghiệp tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp đông nhất với 44 doanh nghiệp thông qua tổng khối lượng chào bán đạt con số kỷ lục 47.804 tỉ đồng.

TÍN HIỆU PHÁ BĂNG

Để vượt qua thực trạng đóng băng hiện nay, một số doanh nghiệp đã chủ động liên hệ trực tiếp với Bộ Xây dựng để được hướng dẫn làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp giấy phép xây dựng công trình. Nhiều thông tin cho thấy một số dự án vốn hoàn thành đầy đủ hồ sơ trước đó đã nhận được cái gật đầu của Bộ để tiếp tục công tác xây dựng, đơn cử như dự án phức hợp tại 428-430 Nguyễn Tất Thành, quận 4 của Tập đoàn Trung Thủy vừa qua. Hay chính quyền TP.HCM đã lập tổ rà soát tổng thể các dự án, đồng thời có chủ trương cho phép một số dự án tiếp tục được hoàn thiện thủ tục pháp lý còn lại. Dự kiến sẽ có 124 dự án được tái khởi động trong đợt soát xét lần này như Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh.

Tại tâm chấn sai phạm là Khu đô thị mới Thủ Thiêm, một số giải pháp dung hòa lợi ích 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đang dần được công bố. Theo đó, người dân trong khu tranh chấp 4,3ha sẽ được hưởng chính sách đền bù theo mặt bằng giá mới sát với thị trường. Quỹ đất còn lại trong khu đô thị này (khoảng 79,3ha) sẽ được đấu giá rộng rãi để mang lại nguồn thu ngân sách tốt nhất.

Với các lô đất đã được bàn giao cho doanh nghiệp triển khai (giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thanh toán thông qua hợp đồng xây dựng - chuyển giao BT), phần vốn nhà nước nếu sai sót sẽ được thỏa thuận với doanh nghiệp để thu hồi. Đơn cử như Ủy ban Nhân dân TP.HCM đang yêu cầu các đơn vị làm thủ tục thu hồi 1.800 tỉ đồng đã ứng cho Công ty Địa ốc Đại Quang Minh trong quá trình đầu tư hạ tầng tại Thủ Thiêm trước đó.

Còn về lâu dài, Chính phủ đang nỗ lực xem xét để sửa đổi các điều luật chưa phù hợp, khắc phục thực trạng chồng chéo hay nhiêu khê hiện nay. Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế của Tổng cục Quản lý đất đai, việc điều chỉnh Luật Đất đai sẽ trình Quốc hội cho ý kiến ngay cuối năm nay và nỗ lực hoàn thành ngay trong năm 2020. Lần sửa đổi bổ sung này sẽ cố gắng giải quyết những nội dung chưa đồng bộ thống nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan. Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ giải quyết các khoảng trống mà pháp luật chưa điều chỉnh, hoặc những quy định còn bất hợp lý, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn, tạo môi trường minh bạch hơn cho các doanh nghiệp mạnh dạn rót vốn.

Một loạt quyết sách mới được giới phân tích đánh giá sẽ giúp thị trường ấm hơn. “Trong năm 2020, thị trường sẽ khởi sắc hơn nhờ các chủ đầu tư, các sở ban ngành đang nỗ lực giải quyết những vấn đề tồn đọng để giúp các dự án lên kế hoạch trong các năm trước được tái khởi động”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, cho biết. Trong quý cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ với nhiều dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Tây với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme; phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Sunshine Diamond River và Lovera Vista.

Môi trường kinh doanh thách thức hơn buộc các doanh nghiệp phải thay đổi ít nhiều. Một số nỗ lực đầu tư thêm tiện ích vào các dự án hiện có để hấp dẫn người mua, số khác tìm kiếm cơ hội kinh doanh mới ở các phân khúc còn nhiều tiềm năng như phân khúc bình dân và trung cấp. Điển hình là Công ty Phát triển Phú Mỹ Hưng, thương hiệu lâu năm ở mảng bất động sản cao cấp, gây bất ngờ khi lần đầu tiên tham gia vào phân khúc trung cấp với dự án đầu tay tại Hòa Bình, cách Hà Nội khoảng 60km. Khu đô thị mới có quy mô 1.000 sản phẩm với mục tiêu phục vụ cho tầng lớp trung lưu tại các thị trường hạng 2.

Đặc biệt, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, thời gian tới sẽ kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án phân khúc cao cấp do thị trường này đang dư thừa sản phẩm.

Chiến lược kinh doanh hướng đến số đông dân số của Phú Mỹ Hưng đã thuyết phục được Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) tài trợ 75 triệu USD. “Với khoản đầu tư của IFC, giờ đây chúng tôi hoàn toàn có thể tập trung phát triển những khu đô thị phức hợp ở một số tỉnh cấp 2, khởi đầu với Khu Đô thị Phú Hưng Khang, như một phần của mô hình tăng trưởng bền vững”, ông Gary Tseng, Tổng Giám đốc Phú Mỹ Hưng, nói.

Thị trường trầm lắng mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh tích lũy thêm quỹ đất cho các năm tới. Bất động sản An Gia mới đây đã thâu tóm thêm một dự án có quy mô 2.000 căn tại Bình Chánh. Keppel Land nhận chuyển nhượng lô đất 6,2ha tại Nhà Bè. Mặc dù cảm nhận được rủi ro nhưng các nhà đầu tư ngoại tiếp tục dành những lời có cánh cho bất động sản Việt Nam, đặc biệt ở các mảng có nhu cầu lớn trong các năm tới là nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp hay du lịch nghỉ dưỡng.

Theo tờ The Chosun Ilbo (Hàn Quốc), năm 2018, người Hàn đã chi 440,1 triệu USD cho bất động sản ở nước ngoài, tăng 47% so với năm trước và 3,8 lần so với 5 năm trước. Mỹ vẫn là lựa chọn yêu thích của người Hàn, nhưng ở vị trí thứ 2 là Việt Nam đang bùng nổ với 56,1 triệu USD. Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam được giải thích bởi một số yếu tố như giá bán hấp dẫn, tiềm năng lợi nhuận cao, sản phẩm chất lượng cao do sự tham gia của các nhà phát triển có uy tín và Luật Nhà ở được nới lỏng, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đặc biệt, giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội vẫn thấp hơn so với các thành phố trung tâm trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok, mặc dù tốc độ tăng trưởng mạnh hơn nhiều.

Nhìn chung, bất động sản về cuối năm đang đón nhận những tia nắng ấm hơn so với thời điểm đầu năm nhờ hành động tích cực hơn của chính quyền và nỗ lực của các doanh nghiệp. “Thị trường căn hộ đang có những thay đổi đáng kể từ năm bản lề năm 2015. Điều này rất cần thiết để tạo lập một thị trường phát triển bền vững. Thời gian qua cũng được chủ đầu tư tận dụng điều chỉnh chiến lược kinh doanh và kế hoạch phát triển quỹ đất và sản phẩm. Với hoạt động tích cực từ các chủ đầu tư, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong những quý tiếp theo”, bà Dương Thùy Dung nhận định